GuruKapital.ru

М-индустрия
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области 29 июля рассмотрит иск Номос-Банка о взыскании с ООО «Строительная компания «М-Индустрия» и ЗАО «М-Индустрия» 104,383 млн рублей, по материалам суда.

Суд возбудил производство по делу и назначил предварительное судебное заседание арбитражного суда первой инстанции.

Группа компаний «М-Индустрия» основана в 1993 году. Сегодня в составе группы 24 предприятия, которые вместе обеспечивают полный комплекс услуг по производству, строительству, инжинирингу, развитию и управлению недвижимостью.
М-индустрия

ЗАО "Строительное объединение "М-ИНДУСТРИЯ" 21 августа 2009 года выплатило купон по облигациям серии 01, говорится в сообщении НДЦ, выступающего агентом по выпуску. Купонный доход на одну ценную бумагу выпуска за шестой купонный период составил 61,08 рубля. Компания допустила техдефолт по купону 18 августа 2009 года.

Григорий Усыченко: За наши ошибки мы расплатились деньгами
«М-Индустрия» в 2010 году сосредоточится на проектах в Петербурге, но повременит с областными – в рамках новой стратегии. О переходе с экспансивного развития на консервативное рассказал новый генеральный директор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Григорий Усыченко.

– Как в «М-Индустрии» прошел 2009 год?

– Тяжело. Кризис научил нас многому. За наши ошибки мы расплатились деньгами, упущенной прибылью.

– За счет чего ситуацию в компании удалось выправить?
– Меняемся, проходит реструктуризация. Такие модные слова – «реструктуризация», «модернизация», не хватает только инноваций и нанотехнологий. Если говорить серьезно, то изменения коснулись как менеджмента, так и персонала компании. В кризис основная работа осуществляется с доходами и расходами, с обязательствами компании, кредитными организациями. Везде пришлось серьезно, вдумчиво изменять подход к той деятельности, которая была прежде, на «пузырном» рынке. Мы вынуждены были скорректировать свое отношение ко всем показателям устойчивости компании – активам и обязательствам, их структуре, соответственно.

Дефицит ликвидности в строительстве, в том числе у нашей компании, наблюдается и сегодня. Большая часть работ производится по бартеру, и до сих пор подрядчики у нас работают за квартиры. К примеру, в Сочи мы завершим строительство и сдадим дома в эксплуатацию, не потратив ни единой копейки, выполнив все работы только за квартиры.

– А как скоро вы сдадите петербургские проекты?
– По ним дедлайн – 2010 год. Задачи, с которыми я пришел, завершив работу на юге, как раз в этом и состоят: достроить все, что начато. На сегодняшний день это Шувалово – «Поэма у трех озер» и «Манхэттен».

– За то время, когда стройка стояла, продажи совсем прекратились или же покупатели были?
– Покупатели были. По большей части это клиенты из регионов, люди, которые хорошо знакомы с положением дел внутри Группы компаний. Недавно обсуждали разные вопросы с одним из покупателей наших квартир (не хочу называть его дольщиком – с уважаемым покупателем наших квартир), и речь зашла о сроках достройки объектов и о гарантиях, что мы их сдадим. Гарантия очень простая. Из проданных двух тысяч квартир в «Поэме у трех озер» 10% покупателей – это наши друзья и знакомые, те, перед кем в любом случае не выполнить обязательства нельзя. Еще 10% – это ГУВД. «Кинуть» ГУВД тоже нельзя. Для меня это и было основной гарантией, и нет смысла обсуждать, достроят или не достроят. Вопрос заключается в том, когда достроят.

– В 2010 году вы намерены начать строительство высотного комплекса «Суздаль-Хаус». Насколько изменился этот проект в новых условиях?
– Мы пересматривали не экономику, а сам проект. Сейчас заключен контракт на разработку проектной документации и проведение экспертизы. Изменения проекта – это нормальный рабочий процесс. Со времени, когда мы купили участок, поменялось многое – к примеру, правила застройки и Генплан. Вышли новые ПЗЗ, поэтому, соответственно, скорректировались параметры проекта.

– Откуда возникло первоначальное желание построить высотку в 40 этажей?
– Хотелось большого, как в Эмиратах. В Эмиратах же строят высотки, а почему мы не можем? Надо отдать должное, «М-Индустрия» была первой компанией, начавшей строить высотные дома, к которым мы относим объекты высотой в 25 этажей и выше. Почему бы не освоить первыми и 40-этажные здания?

– Помнится, появилась идея построить по высотке на севере и на юге. Насколько это было оправдано с точки зрения экономики проектов?
– А что такое была тогда экономика? Что такое 40 этажей? Да, было непонятно, как проводить противопожарные мероприятия, опять же удорожание фундамента… Но о чем мы говорим, 40 этажей – это 40… Цены на жилье растут каждый месяц, и все это окупится! Сколько завтра будут стоить квартиры – может быть, на 10% больше или в два раза дороже? Кто ж мог знать, на «пузыре» ведь живем...

Сейчас мы посчитали и уверены, что в этом месте в необходимом объеме квартиры продаваться будут. Проект даст нужный поток продаж по той цене за квадратный метр, которая заложена в сегодняшнюю реальную экономику.

– А остальные проекты, которые были заявлены в конце прошлого года? Например малоэтажные комплексы?
– Они пока у меня в планах не стоят. Говорю «у меня», но подразумеваю акционеров. Решение о финансировании проекта принимается общим собранием акционеров. Мы лишь предлагаем решение, но в моих предложениях на 2010 год этих проектов не будет.

– Почему? Сейчас район КАД явно будет востребован.
– Да, это район Юкки – Порошкино, участок находится между элитным поселком Горки и КАД. Проект очень привлекательный – действительно интересно работать в формате комплексного развития территории. Это не уплотнительная застройка, при которой если что-то не на место «втыкаешь», получаешь неоднородный проект. Занимаясь комплексным строительством, ты формируешь среду проживания. Поэтому два года назад я принимал участие в создании концепции проекта. Это интересно. Но пока мы не можем справиться с проблемпми инженерного обеспечения проекта. В течение 2010 года стоит задача найти решение всех технических вопросов. Если на «тучном» рынке мы могли сначала ввязаться в строительство и «решать вопросы» уже в процессе него, то в нынешней ситуации надо действовать наоборот. Имеет смысл выходить на стройплощадку только с полностью готовым проектом.

– А есть ли формула «идеального дома» – некий эталон, по которому можно дом построить, продать, получить некоторую прибыль, чтобы потом все повторить?
– Проблема в том, что жизненный цикл строительного проекта – от идеи до сдачи в эксплуатацию – в среднем составляет три года. А что в России может случиться за три года? Все что угодно. В течение трех лет обычно происходят изменения, приводящие к увеличению рисков.

Поэтому схема, действовавшая три года назад, которая была правильной с точки зрения и экономики, и идеологии проекта, сейчас не работает. Условия стали другими. К примеру, что изменилось за прошедший год. Материалы подешевели. Зато кредиты подорожали в два раза. Внешняя инфраструктура также подорожала. Технические условия, все платежи в той или иной форме монополистам, городу тоже не стали меньше. В любом случае приходится оперировать интегральными показателями, поэтому везде, где нет стабильности, имеющиеся риски закладываются в прибыль, а это уже относится к качеству управления проектом. Если все понятно и выстроена четкая схема реализации проекта, определена тактика реагирования на риски, то важно получить прибыль. А что касается ее размера, то в России мы пока не пришли к настолько стабильному рынку, на котором можно было бы проект просчитать, запустить в работу и получать стабильную прибыль, к примеру, по 14,5% в течение трех-пяти лет.

– То есть может быть как прибыль в 140%, так и убыток?
– Да. Если раньше инвесторы рассматривали в качестве базового варианта оптимистический (причем все понимали, что даже если базовый не очень получается, то все равно удастся выйти в плюс), то сейчас базовый вариант – пессимистический, и проект считается устойчивым, если при пессимистическом развитии он неубыточен.

– Для вашей компании сколько сейчас стоят кредиты?
– Очень и очень по-разному. Ставка 15% – это для новых кредитов, которые у нас есть. Старые кредитные договоры заключены по старым ставкам.

– Они не пересматривались?
– Что-то по условиям договора мы пересмотрели, что-то нет. Был у нас опыт и 20%-го кредита.

– Возврат к «тучным» годам возможен или нет? Я спрашиваю не о ценах, а, допустим, о покупательском спросе. В том числе к временам, когда банки давали ипотеку, особо не раздумывая…
– Банки точно будут вести себя осторожнее. Прежних ставок в ближайшие пять лет – при нынешнем уровне экономики и с учетом именно российских рисков и, соответственно, стоимости денег – для России мы не увидим.

Какая ситуация нас ждет, сложно сказать. Возвращаясь к экономической теории, рискну предположить: может быть вновь «пузырная» ситуация, с возвращением к прежним доходам России, к прежнему уровню потребления, потому что цена барреля нефти очень быстро поднялась до $70–80.

– Но ведь не до $110–130?
– Не до $110, но ведь еще и не вечер. Такая ситуация уже была в Германии, где строительство с 1991 года очень хорошо развивалось, а к 1995-му рынок перегрелся. Недвижимость, стоившая в Мюнхене 7,5–8 тысяч евро, стала стоить 2 тысячи. Логичным казалось решение: дальше цена не упадет, и надо сейчас покупать, ведь по всем правилам она должна «отрасти» назад. Все говорили: что тут думать? Германия все-таки. В стране есть деньги, у людей есть деньги. Они присмотрятся, подождут немного и опять пойдут покупать недвижимость. Да, деньги были, но человек, купивший квартиру в тот период за 2 тысячи евро, через шесть лет продал ее за 2,1 тысячи евро. То есть цены как зафиксировались, так больше и не менялись.

И это уже другой рынок для застройщика – рынок управления себестоимостью. А что это значит? Когда подписываются контракты на растущем рынке, нет времени для какой-то большой торговли, нет времени на обсуждение – квартиры растут в цене минимум на 10% в месяц. Сейчас же я лучше месяц буду торговаться, проведу тендер, но найду подрядчика на 5% дешевле. Управление себестоимостью выходит на первый план. Правильно ли это? Я считаю – правильно. Придем ли мы к этому? Это вопрос, как и с модернизацией экономики.

Никто не виноват, что у нас кризис. Мы должны «плюхнуться» в него и понять: да, это хорошо, что мы чуть не сдохли, хотя могли бы. Да, было страшно, больно, но прошло время, и доходы опять пошли, опять нефть стоит $85, опять модернизацию начинаем. Что такое модернизация? Кто занимается модернизацией? Где эксперты и комиссии по модернизации? Где результат модернизации? Где программа? Вот на XXII съезде КПСС в первый раз была заявлена программа «Жилье-2000», в которой все было четко. Это было не просто заявление: придем в коммунизм. А там было расписано, что такое коммунизм, какими цифрами он измеряется, сколько нужно делать в год, чтобы он настал, – четкая программа.

Сейчас мы говорим: цель – доступное жилье. Что такое доступность? Доступность – это простой показатель: отношение стоимости квадратного метра к среднему доходу гражданина. Все это измеряется статистиками и публикуется. Это не значит: метр за 30 тыс. руб. Почему мы берем такие абсолютные цифры? Необходимо брать относительный показатель, отношение одного к другому. Есть стоимость квадратного метра, есть средний доход. Почему решили, что 30 тыс. руб. – это доступно? Доход-то какой? Если будем оперировать отношением, тогда сможем не «гнобить» застройщика, а сфокусировать все внимание на том, что он должен сделать по 30 тыс. руб., и все будут счастливы. А может быть, имеет смысл поработать над доходами?


11.02.2010 17:30 | Источник Бюллетень Недвижимости